不動産投資を語るブログ

不動産、投資、運用について語りつくします。

売却益狙いの投資物件

収益物件を見定めることが必要な時は、利回りがどうなるかといったことを斟酌しながら、住人側のスタンスに立ってみるようにしましょう。要するに、庶民的感覚を大事にしないといけないということです。

マンション経営というと、「税金を幾ら位安くできるかや利回りが問題だ」などと言われるのはもっともではあるのですが、そうした数字にこだわっていては、思いとは裏腹に期待が裏切られることにもなりかねません。

不動産投資の対象になる収益物件には、アパートなどの家賃からの収入だけでなく、売却して儲けることができる物件もあることをお伝えしておきます。賃料のような利益のことは株主への配当金と同じようなものとして「インカムゲイン」、不動産を売って得た利益は株の売買による収益と同様に「キャピタルゲイン」と呼ばれることもあるので注意が必要です。

収益物件とは、概ね家賃という収益を齎してくれる物件であります。ただ、収益物件には賃貸料による収益を期待するのではなく、買った値段より高い値段で売り払うことで利益を生み出してくれるというような投資物件もあります。

私は、昨年12月に渋谷区の区分マンション(1R)を売却し、600万ほどの売却益を得ました。RC6階建ての5階部分、築年数は51年と古いですが、最寄り駅から徒歩4分という立地の良さが最大の魅力。2009年に880万で購入して以来、一度も空室になることなく満室経営が続いていた物件です。リーマンショックで不動産市場がかなり落ち込んでおり、数年後のキャピタルゲインを狙って投資したものです。

今回の売却で一番ポイントになったのは、仲介業者選びでした。私は2種類の一括査定サービスを使って、大手1件、中堅1件、地域密着型で1件の計3社の信頼できる業者を見つけて、販売攻勢をしかけてもらいました。

その結果、物件を売りに出してからわずか12日というスピードで買い付けが入り、1,480万というはかくの高値で売却ができました。物件の売却を検討している方であれば、一括査定サービスはマストで活用すべきです。一括査定サービスの使い方やおすすめはこちらのサイトを参考にしてみてください。

一括査定でマンションを高く売却する方法

マンション投資というのは、建物の耐久性が良いというような点もメリットと言えますが、検討しがいのある物件が見つかった場合は、第一に大きな修繕の時に使用する修繕積立金は安心できる状況かを調査するようにしましょう。

家賃で稼ぐ不動産投資においては、収益物件の検討をするようなときに利回りという数字を参照することになりますが、より詳しく言うと、年間で支払われる賃貸料から必要経費分を除き、これを投資した金額で割った「実質利回り」が使われているみたいです。

不動産投資が順調に回り始めれば、業務の大方は管理運営を委託した不動産会社に任せておけばいいので、本来の目的である副収入につなげることができます。これも不動産投資が選ばれる要素なのだと思います。

思い通りのマンション経営に必要なのは、外部的には立地の良さ、内部的にはプランや設備がしっかりしていることでしょう。立地もOK、プランもしっかりということなら、空室ができてしまうリスクはなくなるということです。

収益物件と申しますのは、いわゆる住宅という物件しかないと考える人もいらっしゃるかも知れません。目的別に見ると、オフィスとして使われる収益物件も結構な数があるようですし、店舗に適した物件や倉庫に最適化されている収益物件も稀ではありません。

不動産投資で大事な利回りには、すべての部屋に入居者がいる場合の年間の賃貸料をベースにして割り出すグロス利回り(表面利回り)といったものと、必要経費を考慮して計算するネット利回りと名付けられているものがあるというわけです。

資金を運用する方法としてマンション投資の人気が高い理由は、外為や株のようにずっと相場を懸念することがないからなのでしょう。しかしながら、最近はとてもじゃないが買えない状況だと言わざるを得ません。

収益物件におきまして、賃借している人がいない物件のことを空室物件と言います。こういった物件では、早速入居者が現れるよう手配しなければいけないというわけですが、室内の様子を自分の目で確かめられます。

一括借り上げで見落としがちなのは、2年に1度などの更新の時に家賃が下方修正されることもありますし、末長く契約を継続するためには、費用がかかるのをいとわずメンテナンスの工事などもする必要があるということだと聞いています。

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安全な投資

アパート等で賃貸経営をする場合、物件の見極めさえミスることがなければ、将来にわたり利益をあげることができると思われます。それを考えると、本当に安全な投資だと言えるでしょう。

不動産投資においては、物件の収益性を鑑定する際に利回りを使用することが多いですが、利回りの計算方法にはいくつかパターンがあって、大変に入り組んだものもあるのだそうです。

アパート・マンション経営などの不動産投資では、物件の投資価値を判定する場合に、利回りという数字に注目するという人が多いようですが、表面利回りと書かれているものは、年間で得られるはずの家賃の総額を購入価格で除したものです。

不動産投資の特性としては、素晴らしい物件との巡り合いもそうですが、良い営業マンと付き合うこともとてもアドバンテージになります。資料請求も申し分のない営業マンに巡り合うための一つの手段です。

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アパート経営の場合、最低でも一定期間ごとに4世帯や6世帯の家賃収入を手にできるので、出すお金が同じにしても、マンション経営と比べて収益性は良いと言っていいでしょう。

アパート経営に関しましては、金融投資あるいは株式などと異なりリスクが少なく、変なやり方をしなければ投資失敗することがないと言える投資対象になります。そういった事情からここ数年人気を見せているのです。

不動産の賃貸経営においての重要な空室対策としては、入居条件の見直し、部屋の内装の雰囲気をよくするリノベーション、プラストイレなどの設備の上級化などがあると言えます。

アパート経営に関しては、空室が埋まらないのが一番のリスクだと言えるでしょう。そのリスクを払拭するために、一括借り上げをする管理会社が登場してきましたが、現実的にはアパート経営者側にとってプラスになることはないと断言します。

マンションおよびアパートなどの収益物件を選ぶ場合に大事なのは、何年前に建てられた物件なのかということです。築年月日または築年数を確かめて、1981年以前に建てられたものは避け、新耐震基準にかなうような物件を取得する方がいいと思います。

収益物件を購入するつもりでいる時に、その時点で住んでいる人がいる物件が出てくるようなこともあるでしょう。これはオーナーチェンジ物件というふうに言われ、購入した時から家賃による収益があげられるのです。

賃貸経営での懸念材料である空室対策は、業者側の人と不動産のオーナーが相談するのですが、工事にお金はかかるものの室内のリフォームが空室対策には有効です。

リスクを気にしすぎないことも大切

不動産投資におきまして初の投資物件を取得する時は、これまで継続してきた勉強が役に立ちます。リスク物件を見極められるように、家賃の市場価格とか現場を見極めるための重要ポイントをしっかり学ぶことが大切です。

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賃貸経営での心配の一つである空室対策は、不動産会社の人とその不動産を保有している家主が話し合うことが大事なのですが、工事にお金はかかるもののリフォームを行なうことが空室対策として有効であると言えます。

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不動産投資の収益性を確かめる時に、一般的に用いられるのは表面利回りなのでしょうけど、諸経費を引いて計算する実質利回りならまだしも、表面利回りでは物件の良し悪しをちゃんと調べることはできません。

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アパート経営の良さは、マンション投資で言われるような「エリア特性次第で異なることがあまりない」ということだと指摘されています。マンション自体が数えるほどしかないローカル地方でも、そこに存在する物件へ投資が可能です。

不動産の賃貸経営をする上での肝となる空室対策ということでご紹介しますと、入居条件の変更、内装の雰囲気を変えることができるリノベーション、且つ通信などの設備のグレードアップなどがあるでしょう。

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不動産投資における利回り

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一括借り上げで考えておかなければならないのは、一定期間ごとの契約更新をする際に家賃が低く抑えられることがあることと、ずっと先まで契約を維持するには、費用を負担するのを覚悟で修繕することが必要であるということだと考えます。

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